不動産仲介に強い税理士が見つかるポイントを徹底解説

税務

本記事では、不動産仲介業の経営者が税理士を適切に探すにあたってのポイントについて解説をしていきます。税理士を探すにあたって、どのようなサービス提供を受けることができるのか、一般的な料金はどの程度か、税理士を活用するのに最適なタイミングはいつか、税理士を活用するメリットについて理解を深める、などの情報を提供しながら、不動産仲介業の経営者がしっかりと税理士を探せるようにサポートさせていただきます。

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不動産仲介における税務の特徴

不動産仲介における税務の特徴について解説していきます。不動産仲介ビジネスは、借り手もしくは貸し手側の顧客につき、不動産の売買もしくは賃貸をマッチングさせて借り手もしくは貸し手から仲介手数料を取るビジネスモデルになります。不動産仲介にあたっては宅建業の免許が必要となりますし、報酬についても法律で厳格に定められたビジネスとなります。

免許が必要なビジネスのため参入は限定されますが、宅建業登録者は全国に比較的多く、免許が必要なビジネスの中では比較的参入がしやすいビジネスですし、引き続き売買・賃貸についても需要は一定存在しております。もちろん競走は厳しいですが、マーケティングや貸し手側からしっかりと物件を確保することで、他社との差別化を図っている不動産仲介会社もあります。

不動産仲介における特徴の一つとしては、オフィスを構えたりする必要はありますが、他業種の店舗型ビジネスと比較して元手があまりかからないため、借り入れをしなくてもスタートができるビジネス形式となります。特に最近では実際の店舗を直接訪れる顧客もいますが、まずはインターネットなどで近くの不動産屋を検索してから訪問するケースが多いと思われますので、インターネットでのマーケティングに成功している不動産仲介企業や集客に成功している傾向にあります。

一方で、人に紐づいた商売になりますので、ビジネスの規模が大きくなってくるとどうしても人材の採用が必要になってきます。これは不動産を仲介するにあたって、顧客との折衝や物件の視察への動向など、人を介さないと成り立たない業務が発生するため、事業を拡大する際にはどうしても人の採用が必要となってきます。そのため、給与計算や年末調整などは比較的複雑になりがちです。

その他税務的な特徴としては、売上については成功報酬ベースになることです。一般的に不動産の仲介手数料は、マッチングが成立してはじめて顧客へ請求することが可能となります。そのため、顧客の依頼を受けてから1ヶ月、長いときは数ヶ月以上売上が発生しない場合もあります。人を多く抱えている不動産仲介会社ですと、この間も従業員への給料支払いが発生するため、規模が大きくなってくると運転資金の検討に迫られるようになります。必要に応じて金融機関からの借入により運転資金をまかなう必要も出てくるでしょう。

仲介ビジネスであるため、在庫などの仕入れ業務は発生しませんが、経費等は発生します。メインは従業員の給料やオフィスの賃貸料になってくるかと思います。前述の通り、事業の規模が拡大すると、人員の採用は増えてきますし、そこにかかる教育費などもかかってきます。複数店舗を展開すると、それだけオフィスの賃貸料がかかってくることになります(自社の不動産で事業を展開している際には、その自社の減価償却費計算や固定資産税等が発生してきます)。

不動産仲介業務を副業で行うことはあまりないと思うので、一般的には主要な事業として個人事業主もしくは法人で展開するか、ある程度の規模になった企業のサイドビジネスとして不動産仲介事業に参入するかの2パターンが多いかと思います。そのため、一般的に不動産仲介ビジネスを展開している個人事業主もしくは法人は確定申告を作成・提出しているものと思われます。

不動産仲介ビジネスの特徴

前述の通りですが、不動産仲介ビジネスは競争が厳しい環境ではあるため、集客が非常に需要になってきます。特にインターネットが主流になってからは、顧客側が直接店舗を訪れて不動産物件の依頼をすることよりも、まずは顧客側でインターネットにて近くの不動産屋を調べて、店舗へ問い合わせをしてくるケースが過去に比べて圧倒的に増えてきているものと思われます。そのため、まずはインターネット上で全く掲載がないと選択肢にすら入らない可能性もあるのです。

また、インターネットへの掲載は前提として、昨今では口コミも非常に重要なツールの一つとなっております。一般的に探しているエリアの周辺には複数の不動産屋が存在しているため、顧客がどの不動産屋を選ぶかの選択基準の一つとして口コミがあります。これはGoogleの口コミが最近では一般的になってきておりますが、この口コミにしっかりと対応できているかどうかによって、顧客の集客大きくつながることになります。

また口コミの中では不動産屋そのものの信頼性も非常に重要になってきます。今回は税務なのでその視点で記載をしていくと、例えば無申告で税務調査に入られたなどが公になれば、そのような当たり前のこともできていない不動産屋は他の不動産屋と比較して信頼できない、などとして顧客に選ばれない可能性が当然に出てきます。税務も含めてしっかりと法律には従う必要があります。

不動産仲介業の経営者が税理士へ依頼できること

不動産仲介業において税理士へ依頼ができることはどんなものでしょうか?一つ目は、当たり前ですが確定申告及び税務相談になります。税理士の本業でありますし、不動産仲介会社の経営者が本業に集中するために税理士へ確定申告書の作成代行及び提出を依頼することは一般的です。特に税法は毎年変更が発生するため経営者が毎年キャッチアップして税法に対応することは難易度が高いです。このような部分は税務の専門家である税理士へ依頼することで時間を効率的に使うことが可能となるです。

続いて税理士へ依頼できる内容としては、法人化の支援になります。法人化の手続きそのものは司法書士の範囲になってきますが(登記などの手続きは司法書士の独占業務)、法人化にあたってはさまざまな税務論点が出てきます。例えば、法人化にあたって消費税の課税事業者を選択するか否か、法人の決算期をいつに設定するか、法人の資本金をいくらにすべきか、このような論点は全て税額に影響を与える項目であり、税務知識のない方だと、結果として税額的に損をする可能性があります。

そのほかにも資金調達の支援なども税理士のサービス提供範囲となります。特に金融機関から資金調達をする際には過去の決算書及び事業計画書の提出を求められます。これについて税理士が関与して作成をすることで、決算書及び事業計画書に対する信頼性が増すため、金融機関とのコミュニケーションがスムーズになります(税理士が関与したからといって、必ず借入ができるわけではないのでご留意ください)。

不動産仲介業に税理士が必要なタイミング

不動産仲介業を営む経営者にとって税理士へ依頼するベストなタイミングはいつになるのでしょうか?まずは年商1000万円を超えるタイミングが考えられます。年商1000万円を超えるタイミングで消費税の課税事業者になりますし、取引量も増えてきて税務論点も増えてくるため、そろそろ税理士へ依頼するタイミングかと思います。特に消費税については、課税事業者として簡易課税を選択すべきか、もしくは原則課税を選択すべきかによって支払い税額が異なってくるため、しっかりと税理士のアドバイスをもらうべきでしょう。

また、1000万円の基準に加えて法人化するタイミングも税理士へ依頼するベストなタイミングだと思われます。法人化を検討する際にはさまざまな税務論点が出てきます。例えば資本金をいくらにすべきか、法人の決算期をいくらにすべきかなどを税理士へアドバイスを求めたり、法人化した場合には各種届出書を税務署へ提出する必要があるため、この届出書の作成・提出の代行を税理士へ依頼したりすることができます。

不動産仲介が税理士へ依頼するメリット

不動産仲介業の経営者にとって税理士へ依頼するメリットとしては、まず確定申告業務が楽になるという点です。確定進行業務は年1回行わなければならない業務であり、毎年変わる税法のアップデートに対応しながら確定申告業務を行うことは経営者にとって多大なる負担となります。また経理担当者を雇う場合でも税法については詳しくないケースの方が多いため、結果として税理士へ依頼した方がコスト的にも正確性の観点からもベストな選択肢になると考えております。不動産仲介業の場合、年末調整等の業務も発生するため、この業務も税理士へ依頼できるのは非常に魅力的と言えるでしょう。

次に、法人化や消費税などさまざまな場面で税務的に有利な選択肢のアドバイスを受けることが可能なことです。毎年変わる税制を踏まえた上で、申告者によって最適なアドバイスを税理士は行うことが可能となります。これによって節税の取りこぼし等がなくなるため経営者にとっては安心です。

最後に、資金調達などのサポートです。資金調達を金融機関から行う際には過去の決算書や事業計画書の提出を金融機関から求められることになります。この際に税理士が決算書や事業計画書の作成に関与することでそれらの信頼性が増すという観点で非常にメリットがあります。

不動産仲介業において税理士と契約する際の費用について

不動産仲介業の経営者が税理士へ依頼する場合に、どのような料金がかかってくるのでしょうか?まずかかってくるのは月額顧問料金です。これは税理士へ税務相談を定期的に行うための費用となります。これに年末に1回決算料として月額料金の数ヶ月分が請求されます。これは企業の決算書や確定申告書の作成・提出をするための費用となります。記帳代行を依頼する場合には、月額顧問料にオプション料金として上乗せして支払うことになります。

月額顧問料金の相場は安くて月額1.5万円〜からが一般的な相場かと思います。これは年商や業種等によって異なってくるためあくまで目安とお考えください。また、決算料金についても通常は最低限必要なものしか含まれていないことが多いので、例えば年末調整や消費税の申告書の作成・提出になってくると通常の決算料に加えて追加の料金を請求されることが一般的かと思います。

不動産仲介に強い税理士の具体例

不動産仲介に強い税理士にはどのような方がいるのでしょうか、インターネットの公開情報で検索した結果も踏まえて下記に記載をしていきます。

まずは、マルイシ税理士法人様です(https://maruishi-tax.jp/fkomon/)。東京都新宿区を拠点とされている税理士事務所様になります。不動産業界に大変深い知見とご経験をお持ちで税務顧問や確定申告のみならず、相続税などのサービスも提供されているのが特徴的です。

次に当事務所になりますが、宮嶋公認会計士・税理士事務所です。(https://tax-miyajima.com/)。当事務所も、確定申告や記帳代行などの税務サービスのみでなく、外資系経営コンサルティング会社やCFO経験を活かした、経営コンサルティングサービスおよびDX・デジタルに非常に強みを持っている特徴的な事務所になります。特にコンサルティング経験も豊富ですので不動産仲介経営者の方のお悩みを深く理解し、適切なアドバイスをさせていただくことが可能です。

まとめ

以上のように不動産仲介にとって税理士は必要かについて記載してきました。こちらの記事を参考にして、ぜひ税理士選びのサポートとしていただけると光栄です。

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この記事の作成者 
宮嶋 直  公認会計士/税理士 
京都大学理学部卒業後、大手会計事務所であるあずさ監査法人(KPMGジャパン)に入所。その後、外資系経営コンサルティング会社であるアクセンチュア、大手デジタルマーケティング会社であるオプトの経営企画管掌執行役員兼CFOを経験し、現在に至る。