本記事では、不動産投資事業を行う方、もしくは経営者の方が不動産投資事業について詳しい税理士を的確に探す方法について記載しております。具体的に、不動産投資事業に対して税理士からどのようなサービスが受けられるのか、税理士を活用するメリット、などを記載しております。
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不動産投資における税金の種類
不動産投資において、まずはどのような税金が発生してくるのかを整理したいと思います。発生する税金の種類としては、①購入する際に発生するもの、②所有時に発生するもの、③売却する際に発生するもの、④相続/贈与する際に発生するものに分けられます。
①は不動産取得税と登録免許税の2つがかかってきます。不動産取得税は不動産を取得した際に発生する税金で、都道府県に支払う税金となっております。登録免許税は、不動産の登記を行う際に発生する税金で、国へ支払う税金となっております。
②は固定資産税と都市計画税がかかってくるとともに、賃貸に出している方には所得税もしくは法人税、場合によっては消費税等も発生してきます。固定資産税と都市計画税は保有している不動産に対して毎年発生するもので、市町村へ支払うことになります(都市計画税は、その対象になっている地域のみ)。賃貸に出しており、家賃を収受している場合は、個人の方であれば所得税(年商にとって+消費税)、法人の方であれば法人税(年商にとって+消費税)がかかってくることになり、所得税・法人税・消費税は確定申告が必要になります。
③不動産の売却時に発生するものとしては、所得税(譲渡所得、法人の場合は譲渡損益にかかる法人税)、及び所得税(もしくは法人税)にかかる住民税となります。こちらは賃貸用の不動産か否かにかかわらず譲渡した際に販売した価格と購入した価格及び付随費用との間に差がある場合には譲渡損益が発生しますので、売買する方が個人の場合は所得税が、法人の方の場合は法人税がそれぞれかかることになります。こちらは②と同じく確定申告をする必要があります。
④は相続税もしくは贈与税がかかってきます。贈与税は贈与する人から贈与された人に不動産が渡った段階で、贈与された方に贈与税がかかります。相続税も同じで相続される人から相続する人に不動産が渡った段階で、相続する人に相続税がかかることになります。こちらも所得税や法人税と同じく、相続税もしくは贈与税に関する確定申告が必要になってきます。
不動産投資事業の特徴
不動産投資事業は、不動産という非常に高額なものを活用して収益を得るビジネスですので、借入や自己資金などお金が多額に動きやすいビジネスになります。また動く金額が多額になることから、それにかかる税金も比較的高額になります。まず、不動産投資事業を行うにあたって全額自己資金というケースはあまりないと思われ、一般的には不動産ローンによる借入をするパターンが一般的かと思います。また購入にあたっては不動産仲介会社を介すパターンもあれば、直接売り手から購入するパターンの両方があります。仲介会社を介す場合は仲介手数料が別途発生することになります。
不動産を実際に投資した後は、物件の管理や賃貸物件の場合は入居者の募集や賃料の回収などさまざまと不動産を管理するための業務が発生します。多くの不動産投資案件は賃貸に回すことが多いと思いますので、賃料をいくらに設定するか、どのような客層にアプローチするかなどの戦略が必要となってきます。また賃料は回収しなければならないので、延滞者がいる場合は自分で賃料回収を行うか、保証会社に保証してもらうか、などの選択肢を検討する必要が出てきます。
不動産の物件管理も非常に重要になってきます。賃貸物件の場合、物件管理の巧拙によって入居率が変わってくるため、適切に管理されていない物件は賃貸物件を探している人の選択肢にも入らなくなってしまいます。また賃貸のみならず、第3者へ売却する際も同様です。物件管理を適切にしていない場合は、売買価格に影響が出てきますので、留意するようにしましょう。
不動産投資事業においてのポイント
不動産投資事業においてビジネス上留意すべきポイントはなんでしょうか?不動産投資事業は、不動産という性質上、その立地や建物もある場合はその建物の特性、その地域の人口推移等によって、不動産の価格及びそこから得られる収益が大きく変わってしまいます。また投資金額が他の資産と比べると高くなるため、投資を失敗した際の損失も大きくなりがちです。そのため株式などの他の資産と比較してもより慎重な検討の上、投資の実行が必要となってくるでしょう。
特に日本は今後人口がどんどん減少していくことが想定されていく中で、地域によってはますます不動産に対するニーズが減少してきます。場所によっては不動産は購入したものの、再販売もできなければ、賃料収入も得ることが難しいような地域もあると想定されます。一方で、人口減少にも関わらず人口が流入し続ける場所もあるため、そのような地域は今後も不動産価格の上昇が見込まれますし、安定した賃料収入も見込まれることでしょう。
このように不動産の場合は投資検討に対する要素が複数混ざり合っている点と、株式と異なり個別性が非常に高いため、比較的難しい投資となっております。また不動産の価格だけでなく金利上昇の影響も受けやすい投資になります。全額現金で購入するケースはあまりなく、一般的には借入と組み合わせで(中には大半を借入で)投資するケースが多いかと思いますので、変動金利で借入している場合には金利と賃料収入が逆鞘になって損失を被るケースも想定されます。ただし、借入をある程度増やしていかないと、自己資本のみだと投資リターンが小さくなってしまうため、なるべく借入を増やして投資することが投資の定石ではありますが、特に昨今の金利上昇可能性を考えると、金利変動による損失は不動産投資において重要な見極め要素と言っても良いかもしれません。
不動産投資における税理士の相場はどの程度か?
では、不動産投資で税理士を活用する場合、どの程度の費用がかかるものでしょうか?一般的な税理士の相場としては、月額顧問料金が1.5万円〜、また決算報酬が月額顧問料4~6ヶ月程度となっております。もちろん、顧客の年商規模や業種、対象となる税科目によっても異なってきますので、あくまでも最低料金の目安とお考えいただければと思います。
月額顧問料というのは、毎月税理士が顧客からの税務に関する相談を受けて、それに対してアドバイスを行うための料金となります。顧客として帳簿作成も税理士に依頼したい場合には記帳代行という形で、月額顧問料金にプラスして毎月料金を支払うことになります。また決算報酬というのは決算書及び確定申告の作成代行を税理士が行う際に請求される料金となります。この両者は一体のサービスとして成り立っているので、通常はセット料金と考えていただければと思います。
不動産投資の場合は、個人で保有している場合は所得税が、法人で所有している場合は法人税がそれぞれかかってきます。また所得税の場合、賃貸している場合は不動産所得という所得を計算する必要があり、また不動産を売却する場合は譲渡所得という形で所得を計算する必要があります。通常は不動産所得の計算を税理士に依頼することになりますが、売却を行なった年については譲渡所得の計算も税理士へ依頼することになるため、一般的に譲渡所得は別料金として税理士から請求されることが多いかと思います。
そのほか、不動産に関連する税金としては消費税や相続税などが挙げられます。消費税については、大型の固定資産を取得して消費税を支払った場合、その年において消費税の還付を受けられる可能性が非常に高いため、消費税の課税事業者かの選択をすることは非常に重要になってきます(ただし一度選択すると一定期間は消費税申告を継続しなければならないため、その費用を勘案した上で、還付の申告をするかどうかを判断する必要があります)。相続税については、不動産の保有状況によっては税メリットを取ることができますし、そもそも相続税法上の不動産の時価評価を行う必要があります。これらの計算は非常に特殊ですので、個人で勉強してどうにかなるレベルでは正直ありません。
不動産投資に強い税理士の選び方
不動産投資に強い税理士の選び方は以下のように考えられます。
不動産投資の税務に関する経験値・実績
繰り返しになりますが、不動産の税務は他の税務よりも特殊論点が多いため、その税理士が過去どの程度不動産に関する税務に経験があって顧客対応をしていたかは、判断する一つの指標になるかと思います。税理士でも得意な業界や得意な税金の領域がある程度決まっているため、なるべく不動産の経験値がある税理士を選ぶ方が良いかと思われます。
また不動産と言っても不動産に譲渡所得だけでなく、不動産賃貸や、不動産管理会社、不動産仲介会社など多岐に渡りますので、幅広く経験している税理士の方が良いでしょう。また税金としても所得税や法人税・消費税だけでなく、相続税や贈与税、事業承継などにも詳しい税理士の方が良いかと思います。
積極的なアドバイスが可能か
やはり、税理士に期待するところとしては節税等に関するアドバイスの部分だと思いますが、この辺りの提案を積極的に行ってくれる税理士が良いかと思います。不動産については単に保有しているだけでなく譲渡したり、相続したりと多岐にわたるため、例えば将来譲渡することを見越して所得税や法人税で有利なように進めることや、相続対策を踏まえた選択など。相続であれば不動産の評価も影響を与えますので、この辺り総合的にアドバイス可能な税理士がいると心強いでしょう。その他、法人化や生前贈与、その他相続に関する手続(遺言書など含む)についても検討にあたっては必要となってくるため、不動産においては税務以外の領域も多岐に及んできます。
税金以外の不動産投資に関するサポートも可能か
不動産においては出口戦略など、税金以外でもさまざまな知識が求められます。このような顧客の多岐にわたるニーズを解決するために税理士のみでなく、不動産会社・不動産コンサルタント、弁護士、司法書士など各種専門家と力を合わせて課題に解決できるような税理士が良いかと思います。このようにまとめ上げるだけでなく、税理士自身が不動産ビジネスに詳しいと、より深い提案や課題解決ができるでしょう。
不動産投資に強い税理士と契約するメリット
不動産投資に強い税理士と契約することで、まず得られるメリットとしては確定申告から解放されて本業に集中できる点です。不動産投資を事業の一部として行われている場合もあれば、副業として行われている場合もあるかと思います。いづれにしても毎年アップデートされる税法を勉強して個人で確定申告を行うのは非常に不効率ですので、税理士へ依頼して時間を効率的に使うことは大変メリットがあると思います。
続いて税メリットを網羅的にしっかりと取れるという点です。不動産関連の税メリットは相続税や贈与税も踏まえると多数存在しております。これを個人で勉強して漏れなくメリットを取るのは非常に難易度が高いため、税理士へ依頼することで損することなくメリットを取ることが可能となるのです。また保有期間等によって税率が変わったりするので、売却タイミングのアドバイス等も税理士からもらうことができるでしょう。
まとめ
以上にように、不動産投資に強い税理士の概要について記載をしてまいりました。
これから不動産投資を検討されている方、すでに不動産経営されている方についても、ぜひ上記の記事をお読みいただき税理士選びの参考にしていただければと思います。
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この記事の作成者 宮嶋 直 公認会計士/税理士 京都大学理学部卒業後、大手会計事務所であるあずさ監査法人(KPMGジャパン)に入所。その後、外資系経営コンサルティング会社であるアクセンチュア、大手デジタルマーケティング会社であるオプトの経営企画管掌執行役員兼CFOを経験し、現在に至る。