本記事では、不動産投資事業を行う方、もしくは経営者の方が不動産投資事業について詳しい税理士を的確に探す方法について記載しております。具体的に、不動産投資事業に対して税理士からどのようなサービスが受けられるのか、税理士を活用するメリット、などを記載しております。
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不動産投資で税理士を活用するメリットについて徹底解説
不動産投資における大家・オーナー・サラリーマン投資家の悩み
不動産投資における税務関連の悩みとしては以下のようなものが挙げられます。
・不動産オーナー自ら確定申告しているが、もっと節税は可能か？
・利用していない土地の活用方法を教えてほしい
・不動産所得の申告や記帳を丸投げしたい
・不動産における消費税の還付申告をお願いしたい
・相続対策での不動産活用をアドバイスしてもらいたい
不動産投資において税理士が提供するサービス
不動産賃貸業の税務申告
不動産賃貸業を行う場合、個人事業主ですと不動産所得に基づく所得税の申告、法人で運営する場合は法人税の申告が必要となります。その際の、確定申告の作成・提出代行や税務上必要な各種届出を税理士はサービスとして提供しています。
不動産に特化した税務アドバイス
不動産投資に加えて不動産賃貸業などに関して専門的な税務アドバイスを行うサービスになります。不動産は特殊分野のため、税理士の中でも経験のある税理士は限られます。
不動産投資に関する各種情報・アドバイスの提供
税務面だけでなく、不動産投資に強い税理士であれば、不動産投資に関する各種情報の提供やアドバイスを提供しています。
不動産投資における税理士の報酬イメージ
決算申告報酬
不動産投資で税理士を活用する場合の報酬ですが、一般的には月額の料金に加えて、決算申告時に月額料金の数ヶ月を請求されることが多いです。報酬イメージですが、個人事業主の場合は、年間20万円以上となるケースが多く、法人の場合は年間30万円以上となるケースが多いです。
その他の所得税・法人税
不動産投資の場合は、個人で保有している場合は所得税が、法人で所有している場合は法人税がそれぞれかかってきます。また所得税の場合、賃貸している場合は不動産所得という所得を計算する必要があり、また不動産を売却する場合は譲渡所得という形で所得を計算する必要があります。通常は不動産所得の計算を税理士に依頼することになりますが、売却を行なった年については譲渡所得の計算も税理士へ依頼することになるため、一般的に譲渡所得は別料金として税理士から請求されることが多いかと思います。
消費税・相続税
そのほか、不動産に関連する税金としては消費税や相続税などが挙げられます。消費税については、大型の固定資産を取得して消費税を支払った場合、その年において消費税の還付を受けられる可能性が非常に高いため、消費税の課税事業者かの選択をすることは非常に重要になってきます（ただし一度選択すると一定期間は消費税申告を継続しなければならないため、その費用を勘案した上で、還付の申告をするかどうかを判断する必要があります）。相続税については、不動産の保有状況によっては税メリットを取ることができますし、そもそも相続税法上の不動産の時価評価を行う必要があります。これらの計算は非常に特殊ですので、個人で勉強してどうにかなるレベルでは正直ありません。
不動産投資に強い税理士を選ぶポイント
不動産投資に強い税理士の選び方は以下のように考えられます。
不動産投資の税務に関する経験値・実績
繰り返しになりますが、不動産の税務は他の税務よりも特殊論点が多いため、その税理士が過去どの程度不動産に関する税務に経験があって顧客対応をしていたかは、判断する一つの指標になるかと思います。税理士でも得意な業界や得意な税金の領域がある程度決まっているため、なるべく不動産の経験値がある税理士を選ぶ方が良いかと思われます。
また不動産と言っても不動産に譲渡所得だけでなく、不動産賃貸や、不動産管理会社、不動産仲介会社など多岐に渡りますので、幅広く経験している税理士の方が良いでしょう。また税金としても所得税や法人税・消費税だけでなく、相続税や贈与税、事業承継などにも詳しい税理士の方が良いかと思います。
積極的なアドバイスが可能か
やはり、税理士に期待するところとしては節税等に関するアドバイスの部分だと思いますが、この辺りの提案を積極的に行ってくれる税理士が良いかと思います。不動産については単に保有しているだけでなく譲渡したり、相続したりと多岐にわたるため、例えば将来譲渡することを見越して所得税や法人税で有利なように進めることや、相続対策を踏まえた選択など。相続であれば不動産の評価も影響を与えますので、この辺り総合的にアドバイス可能な税理士がいると心強いでしょう。その他、法人化や生前贈与、その他相続に関する手続（遺言書など含む）についても検討にあたっては必要となってくるため、不動産においては税務以外の領域も多岐に及んできます。
料金体系が明瞭か
税理士の料金体系は複雑です。当初想定していなかった請求を受けないためにも、事前にいくらの報酬がかかるのかが明確になっている税理士の方が良いでしょう。
ビジネスパートナーになれるか？
税理士は中長期で付き合いをしていくビジネスパートナーの役割を担っています。そのためには気軽に相談できる相性があるかどうかを見定める必要があります。
税金以外の不動産投資に関するサポートも可能か
不動産においては出口戦略など、税金以外でもさまざまな知識が求められます。このような顧客の多岐にわたるニーズを解決するために税理士のみでなく、不動産会社・不動産コンサルタント、弁護士、司法書士など各種専門家と力を合わせて課題に解決できるような税理士が良いかと思います。このようにまとめ上げるだけでなく、税理士自身が不動産ビジネスに詳しいと、より深い提案や課題解決ができるでしょう。
不動産投資に強い税理士と契約するメリット
本業への集中
不動産投資に強い税理士と契約することで、まず得られるメリットとしては確定申告から解放されて本業に集中できる点です。不動産投資を事業の一部として行われている場合もあれば、副業として行われている場合もあるかと思います。いづれにしても毎年アップデートされる税法を勉強して個人で確定申告を行うのは非常に不効率ですので、税理士へ依頼して時間を効率的に使うことは大変メリットがあると思います。
節税へのアドバイス
続いて税メリットを網羅的にしっかりと取れるという点です。不動産関連の税メリットは相続税や贈与税も踏まえると多数存在しております。これを個人で勉強して漏れなくメリットを取るのは非常に難易度が高いため、税理士へ依頼することで損することなくメリットを取ることが可能となるのです。また保有期間等によって税率が変わったりするので、売却タイミングのアドバイス等も税理士からもらうことができるでしょう。
不動産投資に強い税理士の提案事例
個人所有から法人所有へのアドバイス
いわゆる法人成りに関するアドバイスです。個人で保有している不動産を法人所有に変えるにはさまざまな税論点が発生します。その税論点に対して、税理士はさまざまな観点から適切なアドバイスを提供しています。
５棟１０室基準への対応
５棟１０室基準とは、不動産所得における事業的規模を判断するための基準です。該当する場合は不動産所得から65万円の所得控除を受けることが可能です（青色申告で必要な帳簿類を作成・保管していることが前例です）。この基準は目安の基準となるため、当てはめにあたっては税理士の知見が必要となります。
不動産投資に強い税理士との契約までの流れ
税理士への問い合わせ
まずは気になる税理士へ問い合わせを行い、初回の面談アポを行います。
初回の相談
初回の面談により、税理士事務所の概要説明を受けると同時に、各種相談を行います。
税理士からの提案・見積
初回の面談を踏まえて、税理士から提案及び見積書をもらうことになります。
税理士との契約・業務開始
税理士と契約書を締結が完了したら、税理士のサービスがスタートします。
不動産投資で税理士を活用するメリットについて徹底解説 まとめ
以上にように、不動産投資に強い税理士の概要について記載をしてまいりました。
これから不動産投資を検討されている方、すでに不動産経営されている方についても、ぜひ上記の記事をお読みいただき税理士選びの参考にしていただければと思います。
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この記事の作成者 宮嶋 直 公認会計士/税理士 京都大学理学部卒業後、大手会計事務所であるあずさ監査法人（KPMGジャパン）に入所。その後、外資系経営コンサルティング会社であるアクセンチュア、大手デジタルマーケティング会社であるオプトの経営企画管掌執行役員兼CFOを経験し、現在に至る。