不動産税務のポイントは?不動産の税金基礎知識を徹底解説

税務

本記事では、不動産に関する税務についての解説を行った上で、税理士の活用の仕方についてもご説明をしていきます。税務については、まずどんな税金の種類のがあるのか、そしてそれぞれの税金の特徴についての解説を行います。税理士の活用の仕方については、どのような場合に税理士へ依頼をすれば良いのか、どのように税理士を探せば良いのか、について解説を行っていきます。

税理士をお探しの方は、宮嶋公認会計士・税理士事務所へお問合せください(初回無料相談)

不動産税務のポイントは?不動産の税金基礎知識を徹底解説

不動産に関する税金の種類

不動産ビジネスにおいて、まずはどのような税金が発生してくるのかを整理したいと思います。発生する税金の種類としては、①購入する際に発生するもの、②所有時に発生するもの、③売却する際に発生するもの、④相続/贈与する際に発生するものに分けられます。

購入する際に発生するもの

不動産取得税と登録免許税の2つがかかってきます。不動産取得税は不動産を取得した際に発生する税金で、都道府県に支払う税金となっております。登録免許税は、不動産の登記を行う際に発生する税金で、国へ支払う税金となっております。不動産取得税は主に土地や建物を取得した際に発生する税金で、建物の場合は新築でも中古でも取得の際に発生するものになります。

不動産取得税については、各種軽減税率が存在しております。全てを細かくご説明するには時間がないため、今回はイメージだけを掴んでいただければと思います。まず賃貸物件となる不動産を取得した場合のケースを想定しますが、例えば自己保有の土地に対して建物を建設してアパートの賃貸業を行いたいと考える場合、自己保有の土地なので土地に対する不動産取得税はかかってきません。アパートについては、新築アパートになりますので新築の建物として、不動産取得税がかかってきます。不動産取得税の課税のされ方は、固定資産税評価額に税率を乗じたものを税額として支払うことになります。

登録免許税については、こちらについても土地と建物の両方について発生します。登録免許税の場合も、新築と中古で取得した時、それぞれ税率が異なってきます。登録免許税については対象となる固定資産税評価額に対して税率を乗じて金額を税額として支払うことになります。

所有時に発生するもの

固定資産税と都市計画税がかかってくるとともに、賃貸に出している方には所得税もしくは法人税、場合によっては消費税等も発生してきます。固定資産税と都市計画税は保有している不動産に対して毎年発生するもので、市町村へ支払うことになります(都市計画税は、その対象になっている地域のみ)。賃貸に出しており、家賃を収受している場合は、個人の方であれば所得税(年商にとって+消費税)、法人の方であれば法人税(年商にとって+消費税)がかかってくることになり、所得税・法人税・消費税は確定申告が必要になります。

所得税については、全ての方が1月1日から12月31日を対象期間として確定申告を翌年の3月15日までに行うことになります。個人の場合は法人の場合と異なり決算期が決まっています。個人の消費税については3月31日までが申告期限となります。法人税については、法人で定めた決算期によって確定申告を行うタイミングが異なってきます。確定申告の期限は決算期から2ヶ月以内となっています。決算期は法人の自由に定めることが可能となっています(株式会社や合同会社以外の特殊な法人の場合はその設立の根拠法に決算期が定められており、任意に決算期を決められばい場合もありますので、ご留意ください)。ただし、個人と同じく決算の期間は1年が最大なので、1年を超えて税務上決算期を定めることは出来ません(定めたとしても1年で一旦区切って確定申告を行う義務が発生します)。

売却する際に発生するもの

不動産の売却時に発生するものとしては、所得税(譲渡所得、法人の場合は譲渡損益にかかる法人税)、及び所得税(もしくは法人税)にかかる住民税となります。こちらは賃貸用の不動産か否かにかかわらず譲渡した際に販売した価格と購入した価格及び付随費用との間に差がある場合には譲渡損益が発生しますので、売買する方が個人の場合は所得税が、法人の方の場合は法人税がそれぞれかかることになります。こちらは②と同じく確定申告をする必要があります。

個人の場合、売却にかかる所得は譲渡所得という所得扱いになり、不動産の保有期間によって税率が異なってきます。また、売却した不動産の種類によって各種税優遇制度があります(例えば、自己で使用している住宅を売却した場合の課税の繰延制度や税額控除の制度など)。税優遇制度を活用しないと税額が多額になる可能性があるため、必ず確認して活用できる場合は積極的に活用をしていきましょう。

法人税については、所得税のように所得の種類が分かれているわけではなく、売却による収入は益金(譲渡原価は損金)の扱いになります。所得税とは異なり、優遇制度が整備されているわけではないですが、所得税のように累進課税ではないため、所得金額によっては支払う税額が所得税よりも小さくなる可能性があります。

相続/贈与する際に発生するもの

被相続人が亡くなられた場合、一定金額以上の相続財産がある場合には相続人に対して相続税がかかってきます。また、亡くなられる前に相続人もしくは相続人以外の第3者へ無償等で資産を贈与した場合には贈与税がかかってきます。贈与税は贈与する人から贈与された人に不動産が渡った段階で、贈与された方に贈与税がかかります。こちらも所得税や法人税と同じく、相続税もしくは贈与税に関する確定申告が必要になってきます。

相続税の場合は、被相続人の死亡を知った日から10ヶ月以内に確定申告書を提出する必要があります。贈与税については原則、財産をもらった人が、もらった年の翌年の2月1日から3月15日までにすることになっています。相続税の場合は、相続人に相続税申告の義務が発生しますが、被相続人にそもそも所得税の申告義務があった場合には、引き継ぎ確定申告義務は存在しております。この場合、準確定申告といい、相続人が義務者となります。準確定申告の期限は相続人が相続の開始があったことを知った日の翌日から4カ月以内となります。

不動産関連で税理士が提供するサービス

確定申告・税務顧問・記帳サービス

まずは確定申告です。これは、原則年1回、税務署へ提出する税額を計算した書類になります。個人で開業されている方含めて提出が必要になります。税理士と聞くとまずはこの確定申告の代行を想像される方が多いのではないかと思います。確定申告は確定申告書類を作成するのみならず、その土台となる帳簿の作成や年間の数字結果を示した貸借対照表や損益計算書(併せて決算書)を作成する必要がありまして、全て確定申告書作成に必要な基礎的な書類となります。帳簿や決算書についても税理士へ依頼することが可能です。納税に関する予測データを依頼することもあります。

また、確定申告と併せて月次の税務顧問や記帳サービス(実際に税理士側で記帳する場合と、顧客側で記帳したものを税理士側でレビューする記帳支援の2つがある)があります。税務顧問は確定申告に向けて、毎月顧客から税務に関連する相談を税理士にできるサービスになります。確定申告のみの依頼の場合は、決算以外のタイミングで発生した税務に関連する相談を税理士に適宜できなかったりとさまざまな制約が発生することが多いので、税務顧問とセットで確定申告を税理士に依頼するパターンもあります。

また記帳代行に関しては、日々の帳簿作成を行うもので、経営者がご自身で対応されるパターンと、税理士側が記帳代行という形で対応するパターンに分かれます。当然記帳代行に関する料金が発生するため、料金と労力の見合いで税理士へ記帳代行を依頼するかどうかを判断することになりますが、最近はクラウド会計も普及してきており、ITが得意な経営者はクレジットカードや銀行口座を連携して記帳はご自身で対応し、記帳支援という形で税理士にチェックをしてもらうパターンも増えてきているように思います。

会社設立・起業支援

会社設立や開業前から実際の会社設立・開業を税理士が支援するパターンもあります。会社設立・開業においては、資金調達のニーズや会社設立手続きそのもののニーズ、各種税務に関する届出のサポートなど、サポート範囲が多岐に及びます。税理士だけでは対応できない部分もあるため、司法書士や行政書士、社会保険労務士などさまざまな士業と連携しながらサービスを提供しています。

月次決算

毎月の損益の状況を把握し、経営として問題ないかどうかを確認するために、月次決算書というものを使うことがあります。確定申告書と異なり必ず作成しなくてはならないものではありませんが、経営の状況をリアルタイムで把握するためには必要なものになります。この月次決算についても税理士に依頼することが可能です。月次試算表という言葉で呼んだりすることもあります。

経理アウトソーシング

帳簿作成や月次決算も経理業務ではありますが、経理全体の中の一部の業務になります。経理業務はそのほかに、請求している金額の入金処理や支払処理、その他給与計算など、お金に関するあらゆる業務があります。経営していると、この辺りの重要だけど本業ではない業務に時間を取られることが多いかと思いますが、このような業務を税理士へ委託することができます。

クラウド会計導入支援

税理士はクラウドソフトを使って顧客へサービスを提供することが多いため、顧客自身が自らクラウドソフトを入れたいというニーズにも応えることが可能です。特に経営者ご自身で数字はしっかり管理したいからクラウド会計ソフトを導入したいという場合、システム会社だと会計や税金の細かいルール設定まで対応できないケースがあるため、税理士にサポートを依頼するケースもあります。

管理会計の導入

月次決算とも関係してきますが、財務データを分析して経営に役立てたいなどのニーズがあるかと思います。このように経営の分析に役立つ数字を作成して管理することを管理会計と呼んだりしますが、この導入支援を税理士へ依頼するケースもあります。

相続申告や事業承継の検討

経営が安定してきて将来はご子息に相続というケースで、事業承継を考えることになるかと思います。相続や贈与・事業承継については税金の問題が大きく影響を与えるため、税理士の関与はかなり重要だと言えます。また事業承継の一つのやり方としてM&Aで他の経営者への売却等も可能性としてはあるかと思いますので、この辺りも税理士のサポート領域となります。

また事業承継までなかったとしても相続税というものは発生しますので、相続対策が重要になります。相続・贈与の仕方によって税金の発生金額が異なってくるのと、税制は非常に複雑なので、税理士を活用して節税を実現する経営者も増えてきているように思います。

その他:税務調査対応・セミナー・事業計画作成支援など

上記以外の業務として、税務調査の対応(税務調査の立ち合い)から、税金に関するセミナーの提供、補助金などで必要になってくる事業計画の作成支援など、さまざまなサービスを税理士は展開しております。制度対応として、認定支援機関となっている税理士もあります。

その他社会保険労務士や行政書士、司法書士などの資格を持っている税理士であれば、給与計算や労務に関する各種届出のサポート、もしくは許認可申請・登記申請サポートなど、税務にとどまらず、幅広いサービスを展開しております。経営に強い税理士であれば税務のみならず数字面を切り口にした経営コンサルティングを提供している場合もあるでしょう。

税理士へ依頼するメリット

経営者にとって会社運営は、ビジネスだけでなく法律や税金、資金調達など様々な専門知識を問われますが、これまでこのような分野にいなかった経営者にとっては大変難しいものです。一方で、届出を一つ忘れるだけで税金の金額が異なったり、有利な選択を見逃すことで支払わなくてよかった税金を支払うことになったり、と判断を誤ることで存することは経営において発生します。

税金でよくあるケースとしてまず考えられるのが、消費税の課税選択です。法人の場合、会社設立時に資本金額が一定を超えると課税事業者となりますが、免税事業者と比較して消費税を納めることになる(還付の場合を除く)ため、その分キャッシュアウトになります。また、消費税の計算方法として簡易課税を選択するか否かによって課税金額が変わってきますが、届出をする必要があると同時に届出期限も決まっているため、届出を失念すると不利な選択を強いられる可能性があります。

また消費税以外にも法人税の分野において、多いのが青色申告の承認申請書です。青色申告の場合、発生した赤字を繰り越すことができたり、過去に発生した赤字を繰戻することができたり、少額の減価償却資産を費用化して経費を早期に計上できたり、その他様々な特典を受けることができます。青色申告の承認申請書についても届出期限が決まっているので、こちらも提出し忘れるとその年度は恩恵を受けることができません。青色申告以外にも、役員報酬についても法人税法上、役員へ支払う報酬を自由にいつでも変更できないルールが設定されているため、変更期限を過ぎてしまうと変更ができない(変更はできるのですが、経費として一部認められなくなります)ことになり、大変不利です。

税金以外にも、ビジネスを長期的に安定的にするためにもしっかりと事業計画を作って、会社法などの法律に従い会社を経営し、かつ資金繰りにも困らない状況を目指すことが非常に重要になってきますが、これがご自身でしっかりとできる経営者はなかなかいないのではないかと思います。補助金の活用についても同様です。

この辺り、税理士が経営者の非常に強力なサポーターになってくれます。以下では税理士と契約するメリットについて記載をしていきます。

確定申告・記帳の業務から解放される

税制は複雑であることから、確定申告や記帳代行の難易度は他の業界と比較しても高いと思います。これをご自身でやられる場合、全てご自身で勉強したり調べたりする必要がありますが、当然間違ってしまうリスクもあります。この点、税理士費用は発生するものの、確定申告や記帳業務から解放されるため、本業に集中できかつ売上をアップさせることが可能になること、さらには間違えのない確定申告書を作成・提出することが可能となるため、安心感につながることはメリットと言えます。

また、通常であれば経理経験のある人を雇って帳簿作成や決算作成、税務申告書の作成・提出を行うことになりますが、従業員を1名雇うと、かなり費用が高額になるため、記帳部分も含めて税理士へ依頼することによって高い品質でコストを抑えたサービスを受けることが可能となります。

上記に加えて、経営者にとって税務回りで多くの届出書を作成・提出する必要が出てきます。例えば、すでに述べた青色申告承認申請書や、簡易課税を選択する場合はそれに関連した届出書などです。税理士へ依頼する場合はこの届出書についても作成・提出してくれるので、漏れなく安心できることでしょう。

安心感を持って税務調査対応が可能になる

全く税務経験のない経営者からすると、税務調査と聞くだけで安心ができないことでしょう。さらに税務調査本番では何を回答していいのかわからないなど不慣れでかつ不安も多いことでしょう。また相手は専門家であるため説明不足や誤った説明などにより、追徴となる可能性も0ではありません。税理士であれば税務調査も適切なコミュニケーションで調査官と対応してもらえるので安心です。また申告書についても過去の経験から税務調査の目線でしっかりとアドバイスをしてもらえることも期待できます。

税金以外のサポート

税金以外にも資金調達や補助金などのサポートを得ることができます。前述の通り、税理士によっては税金だけでなく、資金調達や補助金のサポートをサービスとして展開している場合があります。資金調達や補助金申請にあたっては財務諸表の提出や事業計画の提出を求められる場合があり、そもそも作成経験がなけければスタートラインに立つことすらできません。また財務諸表や事業計画は経験ない経営者が書籍やインターネットで手軽に作れるものでもないため(金融機関のようなプロが見たら間違っている財務諸表はすぐにわかってしまうので)、今後事業を拡大するために資金調達や補助金の活用を検討されている場合には、税理士のサポートが必要になってくるでしょう。

経営相談が可能

資金調達や補助金以外にもビジネスに強い税理士であれば集客方法や人材採用のアドバイス、オペレーションの効率化支援など、幅広く経営コンサルティングを提供することが可能です。またコンサルティングまでいかなくても定期的に経営者の悩み相談を税理士とディスカッションするなどの経営相談も可能となります。

節税の相談が可能

合理的な範囲内で、税理士へ節税の相談が可能となります。当然、経済的合理性があり説明できる内容でなければならないので、勝手に経営者側で判断するのではなく税理士へまずは確認しましょう。税務署が認めれくれる程度の合理的な節税に関するアドバイスを期待できるでしょう。インターネットに記載されている真偽不明は情報に基づいて節税を行う方がいらっしゃいますが、過度な節税により税務署から指摘を受けた場合はペナルティである重加算税を受けて、節税をしたはずが結果余計な税金を追加で支払うケースもありますので、中途半端な知識で節税せずに税理士へ確認するようにしたほうが良いです。

不動産事業において税理士へ依頼するタイミング

上記のように不動産事業をスタートするにあたって税理士を活用するメリットはお分かりになったかと思います。では、不動産事業において税理士へ依頼するベストなタイミングはいつになるのでしょうか?

会社設立前

まず、最も良いタイミングとしては会社設立前の段階だと言えます。これは、メリットのところでも記載しましたが、定款作成や届出の段階から税理士のアドバイスをもらった方が税金面でデメリットになることを防いだり、余計な登記関連コストを発生させないようにするなどの恩恵が大きいからです。繰り返しになってしまいますが、登記内容を変更する場合には3万円が原則としてかかってきますし、変更する作業や再度登記するための労力も無駄になってしまいます。最初から税理士を付けていれば定款含めて登記内容を税務的な視点でアドバイスをもらえるので、税務視点からこのような無駄な結果を避けることが可能でしょう(なお司法書士に修正を依頼する場合にはその費用も加算されるので、さらにコストは高くなります)。

次に創立費や開業費について適切なアドバイスがもらえることも、会社設立前に税理士へ依頼するメリットと言えるでしょう。創立や開業にかかった費用は当然法人の損金として参入することが可能ですが、その費用の裏付けとなる領収書を保管したり、その領収書に基づいて帳簿作成を行い保管している、決算書が正しく作成されているなど、しっかりと要件を満たす必要があります。また、損金計上できる費用の範囲も定められているため、知識のない方だと何を費用として計上すれば良いかが判断つきにくいかと思います。この点、税理士のアドバイスをもらえれば時間かけることなく費用処理が可能となるので、メリットが大きいです。

3つ目に、会計事務所によっては会社設立にあたって様々な特典を付与しているところがあるので、活用すると費用面でメリットがあると言えることでしょう。例えば税務顧問契約とセットにすることによって会社設立にかかるサポート費用が無償になったり、会社設立までの期間の顧問報酬が無料もしくは割引になるなど、内容によっては各会計事務所によって異なってきますので、ぜひご確認ください。ただし、一般的に顧問契約の場合には1年契約になることが通常ですので、期間の途中で解約しようと思っても1年分を支払わなければならないことが多いかと思いますので、顧問税理士とセットで依頼するかどうかはそのメリット・デメリットも考えた上で、契約をするようにした方が良いでしょう。

4つ目については、自社で記帳を行う場合には各種アドバイスを受けることが可能となります。特に記帳の方法については会社設立時のタイミングから理解をしていた方が、後々戻りが発生しません。税理士のアドバイスがない場合、自己流で記帳をおこなってしまって、後で税理士の指摘を受けて最悪全てを一からやり直しする必要がある場合もあります。また会計ソフトについても、税理士のアドバイスを受けることが可能ですので、予算や目的に応じて最適なものを選ぶことが可能となります。前述した青色申告の場合は、帳簿を適切に作成することが大前提となっているため、必要な要件を満たしていない帳簿の場合、場合によっては青色申告の承認そのものが取り消されれる可能性がありますので、注意する必要があります。この点税理士を会社設立段階から入れることによって、どのように証拠書類を保管すればよいか、それに基づいてどのように正しく記帳をすれば良いか、さらにどのように会計ソフトへ入力すれば良いか、もっと効率的な会計ソフトはないかどうか、この点のサポートをしっかりとおこなってくれることでしょう。特に帳簿書類には法定の保管期限も定められておりますので、何をいつ削除・破棄していいかも含めて税理士へ確認するようにしましょう。帳簿書類の作成・保管だけでなく、財務諸表の読み方についてもアドバイスを税理士からもらえることが可能でしょう。単に毎月帳簿を作成するだけではなく、月次でしっかりと決算を行うことで、月次の損益状況を把握することができ経営改善につなげることが可能となります。その際に、どのような視点で財務諸表を分析すれば良いかを税理士の視点からアドバイスをもらうことで、よりよい経営改善につなげることが可能となります。特に原価率を把握する売上総利益率や、販管費も含めた推移分析を行うための営業利益率、もしくは売上高の推移や特殊発生の損益把握など、数字を見るだけで様々なことが把握することが可能で、より的確なアクションにつなげることが可能となるでしょう。

消費税課税事業者になる前

年商1000万円を基準として、課税事業者になる法人が出てきます(本当はもっと細かい判定式があるのですが、ここでは目安として記載します)。前述の通り、消費税には原則課税と簡易課税を選択することができます(年商の上限があるので、全ての法人で適用できるわけではありません)。届出が特に何もない場合は原則課税となりまして、こちらは消費税申告書行う上で作成すべき帳簿類が簡易課税よりも複雑になります。簡易課税の場合は、控除できる金額があらかじめ定められており、事務手続き上の負担は大幅に削減できると言えるでしょう。一方で、原則課税か簡易課税をかを選ぶことによって、支払うべき消費税の金額が異なってきます。また還付ポジションの法人にとっては簡易課税を選択してしまうと還付を受けることができなくなってしまいます。このように選ぶ手法によって税金の支払額等が変わってしまうため、消費税課税事業者になる前には税理士のアドバイスをもらって、不利にならないように課税の方法を選択する必要があるでしょう。

年商が大きくなった場合

年商が大きくなる場合、支払う税額も基本的には比例して大きくなってきます。そうすると、節税による税額インパクトが大きくなってきます。税理士を使わなくても申告は可能ですが、必ずしも正しく申告できてきるかは分かりませんし、節税が行えていない場合は毎年不要な税コストを支払っていることになります。また取引量が増えてくると税務処理面でも検討することが多くなり、それを調べる時間等が段々と重たくなってきます。

そのため、税理士へ依頼することで、まずは正しい申告と適切な範囲内での節税を実現することで税額を軽くする可能性があること、加えてプロに依頼することで経営者の時間を本業に集中させることが可能になるので、時間の使い方を効率化することが可能です。

不動産に強い税理士の具体例

以下では、インターネットを通じて不動産に強い税理士について、具体的にどのような方々がいらっしゃるのかを記載します。

まずはマルイシ税理士法人様です(https://maruishi-tax.jp/column/column061/)。不動産と相続を専門に扱われていて、不動産に特化されてサービスを提供されている特徴のある事務所様になります。確定申告のみならず相続に関する節税のアドバイスなど多岐にわたってサービスを展開されているようです。

次に、税理士法人根本税理士事務所様です(https://www.etokyo-fudosan.com/)。こちらは新小岩、市川に拠点を構えられている事務所様になります。事務所様として、申告のみならず法人化の検討や相続対策など不動産に関する課題を総合的に対応されております。

不動産に強い税理士を探したい方は、過去記事の不動産に強い税理士を探すポイント、も参考にください。

まとめ

以上にように、不動産の税務について概要を記載をしてまいりました。

これから不動産業界で開業を検討されている方、すでに不動産経営されている方についても、ぜひ上記の記事をお読みいただき税理士選びの参考にしていただければと思います。

税理士をお探しの方は、宮嶋公認会計士・税理士事務所へお問合せください(初回無料相談)
この記事の作成者

宮嶋 直  公認会計士/税理士
京都大学理学部卒業後、大手会計事務所であるあずさ監査法人(KPMGジャパン)に入所。その後、外資系経営コンサルティング会社であるアクセンチュア、大手デジタルマーケティング会社であるオプトの経営企画管掌執行役員兼CFOを経験し、現在に至る。