私たちの生活と資産形成において不動産は極めて重要な存在です。マイホームの購入賃貸経営による資産活用そして親から子へと受け継がれる相続財産。様々な形で不動産は人生の節目に深く関わってきます。

しかしこの不動産には常に「税金」という切っても切れない関係が伴います。不動産税務の世界は非常に奥深く専門的です。多くの税金が複雑に絡み合いその一つ一つの金額が大きいため知識の有無が時に数百万円数千万円という単位で手元に残る資産の額を左右します。

「不動産を売却したら思いがけない多額の税金がかかった」「使えるはずの特例を知らずに損をしてしまった」そんな声は後を絶ちません。不動産税務は知っている者が得をし知らない者が損をする情報格差が非常に大きい世界なのです。

本記事ではこれから不動産に関わるすべての方々が税金で損をしないために不動産税務の基礎知識から専門的なポイントまでを網羅的かつ徹底的に解説します。不動産税務の全体像を掴み自らがどの段階でどの税金と向き合うべきかを理解すること。それが賢明な資産形成への第一歩です。この記事があなたの不動産との付き合い方をより豊かにするための羅針盤となることを願っています。

不動産に強い税理士を探したい方は過去記事の、不動産に強い税理士を探すポイント、も参考にください。

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不動産税務のポイントは？不動産の税金基礎知識を徹底解説

不動産税務の特徴

不動産税務は他の税務分野とは一線を画すいくつかの際立った特徴を持っています。この特徴を理解することが不動産税務を攻略する上での基本姿勢となります。

取引金額が大きく税額への影響も甚大

不動産税務の最大の特徴はその対象となる金額の大きさです。不動産の売買価格は通常数千万円から数億円に達します。それに伴い課せられる税金の額も法人税や個人の事業所得などとは比較にならないほど大きくなる可能性があります。

例えば4,000万円で取得したマンションが6,000万円で売れた場合単純計算でも2,000万円の利益（譲渡所得）が生まれます。この利益に対して約20%から40%もの税金がかかるのです。特例を知っているか知らないかだけで納税額が数百万円単位で変わることは日常茶飯事です。一つの判断ミスが資産状況に致命的な影響を与えかねないこの金額の大きさが不動産税務の厳しさであり同時に知識の価値を高めているのです。

特例制度が非常に多く複雑

不動産税務が難しいと言われるもう一つの大きな理由が特例制度の多さとその複雑さです。日本の税法では不動産に関して非常に多くの特例が設けられています。

代表的なものにマイホームを売却した際の「3,000万円特別控除」や相続した土地の評価額を大幅に下げられる「小規模宅地等の特例」などがあります。これらの特例を適用できるかどうかで納税額は劇的に変わります。

しかしこれらの特例を適用するためには「居住期間が何年以上」「売却先の相手が親族でないこと」「特定の面積以下であること」など非常に細かく厳格な要件が定められています。一つの要件を満たさないだけで特例は使えず多額の税金を納めることになります。この複雑な要件を正確に理解し適切に適用することが不動産税務の核心部分と言えます。

ライフイベントとの密接な関連性

不動産は人生の大きな節目ライフイベントと密接に結びついています。結婚を機にマイホームを購入し子供が生まれればより広い家に住み替えやがてその家を子供たちに相続させる。あるいは親から相続した実家を売却する。

これらのライフイベントはすべて不動産税務の発生タイミングと重なります。そのため不動産税務の計画は単なる税金計算に留まらず家族構成や将来のライフプラン全体を見据えた長期的な視点が必要となります。例えば生前贈与を活用するのか相続で引き継ぐのか。その選択一つで家族全体の資産に大きな影響を与えます。

複数の税金が段階的に関与する

不動産は取得してから保有しそして手放すまでの各段階で様々な種類の税金が関わってきます。

取得時には不動産取得税や登録免許税。保有している間は毎年固定資産税や都市計画税。賃貸に出せば不動産所得として所得税・住民税。売却すれば譲渡所得として所得税・住民税。贈与すれば贈与税相続すれば相続税。

これらの税金はそれぞれ管轄する行政機関（国・都道府県・市区町村）も計算方法も異なります。不動産という一つの資産に対してこれほど多くの税金が多段階で関与してくることが不動産税務の全体像を分かりにくくしている一因です。

専門性が高く税理士によって得意不得意が分かれる

これまでの特徴から分かるように不動産税務は極めて専門性の高い分野です。税理士であれば誰でも詳しいわけではありません。法人税務を専門とする税理士が不動産の譲渡や相続に詳しいとは限りません。

特に資産税と呼ばれる相続税や贈与税譲渡所得税の分野は経験とノウハウの蓄積が大きく影響します。特例の適用判断や土地の評価など税理士のスキルによって納税額が大きく変わることも少なくありません。そのため不動産に関する税務の相談は法人顧問の税理士ではなく不動産税務を専門とする税理士に依頼することが成功の鍵となります。

不動産に関する税金の種類

不動産と関わる中で私たちはどのような税金にいつ出会うのでしょうか。不動産の一生を「取得」「保有」「賃貸」「売却」「承継」の5つのステージに分けそれぞれの段階で課される主要な税金について解説します。

不動産を取得したときにかかる税金

不動産取得税

不動産取得税は土地や家屋を購入したり贈与で取得したり新築・増築したりした際に一度だけ課される都道府県税です。

• 納税義務者: 不動産を取得した個人または法人
• 納税時期: 不動産を取得してから数ヶ月後に都道府県から送られてくる納税通知書に基づき納付します。
• 計算方法: 税額は原則として「課税標準額（固定資産税評価額）× 税率」で計算されます。税率は土地・住宅用家屋で3%非住宅用家屋で4%が基本です。ただし様々な軽減措置が設けられています。特に新築住宅や中古住宅の取得には床面積などの要件を満たせば課税標準額から一定額が控除される大きな軽減措置があります。

登録免許税

登録免許税は取得した不動産の所有権を法務局に登記する際に課される国税です。登記は第三者に対して自分の権利を主張するために不可欠な手続きです。

• 納税義務者: 登記を受ける者
• 納税時期: 所有権移転登記などの申請時に法務局へ収入印紙で納付します。
• 計算方法: 税額は「課税標準額（固定資産税評価額）× 税率」で計算されます。税率は登記の種類によって異なり売買による土地の所有権移転登記は1.5%（軽減措置後）建物の所有権保存登記や移転登記は0.3%（軽減措置後）などとなります。住宅ローンを組む際の抵当権設定登記にも課税されます。

印紙税

印紙税は不動産の売買契約書や建物の建築請負契約書など特定の文書を作成した際に課される国税です。

• 納税義務者: 契約書などの文書作成者
• 納税時期: 文書作成時に契約金額に応じた額の収入印紙を文書に貼り付け消印することで納付します。
• 計算方法: 税額は契約書に記載された金額によって決まります。例えば不動産売買契約書の場合記載金額が5,000万円超1億円以下であれば6万円（軽減措置後3万円）となります。

消費税

消費税は事業者が行う国内取引に対して課される税金です。不動産取引においては土地は非課税ですが建物部分の売買代金には消費税が課税されます。

• 納税義務者: 建物を販売した事業者（不動産会社など）
• 納税時期: 事業者が確定申告により納付します。
• 注意点: 個人がマイホームを売却する場合などは事業としての売却ではないため消費税はかかりません。しかし個人であっても投資用マンションなどを繰り返し売買している場合は事業者とみなされ課税される可能性があります。購入者は建物価格に含まれる形で消費税を負担することになります。

不動産を保有しているときにかかる税金

固定資産税

固定資産税は毎年1月1日時点で土地や家屋などの固定資産を所有している者に対して課される市区町村税です。

• 納税義務者: 毎年1月1日時点の固定資産の所有者
• 納税時期: 年4回に分けて納付するのが一般的です。納税通知書は毎年4月～6月頃に市区町村から送付されます。
• 計算方法: 税額は「課税標準額 × 標準税率1.4%」で計算されます。課税標準額は固定資産税評価額を基に算出されます。住宅用地については面積に応じて課税標準額が1/6や1/3に軽減される特例があります。また新築住宅についても一定期間固定資産税が1/2に減額される措置があります。

都市計画税

都市計画税は道路や公園下水道などの都市計画事業の費用に充てるために課される市区町村税です。原則として市街化区域内に土地や家屋を所有している場合に固定資産税とあわせて課税されます。

• 納税義務者: 毎年1月1日時点で市街化区域内に土地・家屋を所有する者
• 納税時期: 固定資産税と共に納付します。
• 計算方法: 税額は「課税標準額 × 制限税率0.3%」で計算されます。こちらも住宅用地の軽減特例が適用されます。

不動産を賃貸したときにかかる税金

所得税・復興特別所得税・住民税

アパートやマンション駐車場などを貸し付けて得た家賃収入は「不動産所得」として所得税や住民税の課税対象となります。

• 納税義務者: 不動産所得を得た個人
• 納税時期: 所得税は翌年2月16日～3月15日の確定申告期間に申告・納付します。住民税は確定申告の情報に基づき計算され6月頃に通知が届きます。
• 計算方法: 不動産所得は「総収入金額 – 必要経費」で計算されます。この不動産所得を給与所得など他の所得と合算（総合課税）し全体の所得金額から所得控除を差し引いた上で税率を乗じて税額を計算します。

不動産を売却したときにかかる税金

譲渡所得税（所得税・住民税）

土地や建物を売却して得た利益は「譲渡所得」として所得税や住民税の課税対象となります。

• 納税義務者: 不動産を売却して利益を得た個人
• 納税時期: 売却した年の翌年に確定申告を行い納付します。
• 計算方法: 譲渡所得は「売却価格 – （取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算されます。取得費とはその不動産を購入したときの代金や手数料のことです。譲渡所得は他の所得とは分離して税額を計算する「申告分離課税」が適用されます。税率は不動産の所有期間によって異なり所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として税率39.63%5年超の場合は「長期譲渡所得」として税率20.315%が適用されます。

不動産を承継したときにかかる税金

贈与税

個人から土地や建物などの財産を無償でもらった（贈与された）場合に課される国税です。

• 納税義務者: 財産の贈与を受けた個人（受贈者）
• 納税時期: 贈与を受けた年の翌年2月1日～3月15日に申告・納付します。
• 計算方法: 1年間に贈与された財産の合計額から基礎控除110万円を差し引いた額に対して超過累進税率（10%～55%）を乗じて税額を計算します。ただし夫婦間の居住用不動産の贈与や相続時精算課税制度など様々な特例があります。

相続税

亡くなった人（被相続人）から土地や建物などの財産を相続した場合に課される国税です。

• 納税義務者: 相続によって財産を取得した個人
• 納税時期: 相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告・納付します。
• 計算方法: 亡くなった人の財産総額から債務などを差し引き基礎控除額「3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数」を超えた場合に課税されます。税率は法定相続分に応じて計算し超過累進税率（10%～55%）が適用されます。相続税は不動産の評価方法や特例の適用が極めて複雑で専門的な知識が不可欠です。

不動産に関する確定申告

不動産から所得が生まれた場合や不動産を売却した場合には原則として確定申告が必要です。ここでは不動産所得と譲渡所得の確定申告についてその基本を解説します。

不動産所得の確定申告

アパート経営や駐車場経営などで年間を通じて家賃収入などがある場合その所得を計算し確定申告を行う必要があります。

不動産所得の計算方法

不動産所得の金額は以下の式で計算されます。

不動産所得 = 総収入金額 – 必要経費

総収入金額には家賃だけでなく礼金や更新料共益費なども含まれます。

必要経費として認められるものには様々な種類があります。代表的なものとしては固定資産税や都市計画税損害保険料管理会社への委託料そして最も重要な経費の一つである減価償却費が挙げられます。減価償却費とは建物や設備の時の経過による価値の減少分を一定の計算方法に基づいて費用として計上するものです。実際に支出を伴わない経費であるためキャッシュフローを改善する上で極めて重要です。また借入金の利息部分や物件の修繕費も必要経費となります。

青色申告と白色申告

不動産所得の申告には「青色申告」と「白色申告」の二つの方法があります。

白色申告は簡易な帳簿付けで済む反面税制上の特典はほとんどありません。

一方青色申告は複式簿記による正規の帳簿作成が必要となる代わりに大きな税制上のメリットがあります。事前に税務署へ「青色申告承認申請書」を提出し一定の要件を満たせば最大で65万円の青色申告特別控除を受けることができます。これは所得金額から65万円を直接差し引けるため大きな節税効果があります。また赤字が出た場合にその損失を翌年以降3年間にわたって繰り越せる純損失の繰越控除も青色申告の大きなメリットです。不動産所得がある場合は青色申告を選択することが節税の基本となります。

譲渡所得の確定申告

マイホームや投資用不動産などを売却して利益が出た場合その譲渡所得について確定申告が必要です。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の金額は以下の式で計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額（売却価格） – （取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費とは売却した不動産を購入したときの代金や仲介手数料登録免許税などの合計額です。建物の取得費からは所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があります。購入時の契約書などを紛失して取得費が不明な場合は売却価格の5%を概算取得費とすることもできますが通常は実際の取得費よりもかなり低くなるため納税額が大きくなってしまいます。

譲渡費用とは不動産を売却するために直接かかった費用のことで仲介手数料や印紙税などが含まれます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

譲渡所得にかかる税率は売却した不動産の所有期間によって大きく異なります。所有期間の判定は売却した年の1月1日時点で行います。

• 短期譲渡所得: 所有期間が5年以下の場合に適用されます。税率は所得税30.63%住民税9%の合計**39.63%**と非常に高率です。
• 長期譲渡所得: 所有期間が5年超の場合に適用されます。税率は所得税15.315%住民税5%の合計**20.315%**と短期譲渡に比べて大幅に低くなります。

不動産の売却を検討する際にはこの所有期間の壁を意識することが極めて重要です。

譲渡損失が出た場合

不動産を売却して利益ではなく損失が出た（譲渡損失）場合原則として他の所得（給与所得など）と損益通算することはできません。

しかしマイホームの売却で譲渡損失が出た場合に限り一定の要件のもとでその損失を他の所得から控除できる「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という制度があります。これにより所得税や住民税の還付を受けられる可能性があります。

不動産の税務に関連した控除の種類

不動産税務の醍醐味であり最も知識が求められるのが各種の控除や特例制度です。これらを活用することで納税額を劇的に抑えることが可能です。ここでは代表的な制度をいくつか紹介します。

マイホーム（居住用財産）を売却したときの特例

3,000万円の特別控除

マイホームを売却して利益が出た場合その譲渡所得から最高で3,000万円を控除できるという非常に強力な特例です。

• 主な適用要件:
  • 自分が住んでいる家屋とその敷地の売却であること。
  • 売却した相手が配偶者や親子など特別な関係でないこと。
  • 売却した年の前々年までにこの特例や他の特例を受けていないこと。
  • 住まなくなった日から3年後の年末までに売却すること。

この特例を使えば譲渡所得が3,000万円以下であれば税金は一切かかりません。

所有期間10年超の軽減税率の特例

マイホームの所有期間が10年を超えている場合3,000万円特別控除を適用した後の譲渡所得に対してさらに低い税率が適用される特例です。

• 課税譲渡所得6,000万円以下の部分: 税率14.21%（所得税10.21%住民税4%）
• 課税譲渡所得6,000万円超の部分: 税率20.315%（長期譲渡所得の通常税率）

3,000万円控除と併用できるため長年住んだマイホームを売却する際には大きな節税効果が期待できます。

相続に関連した特例

小規模宅地等の特例

相続税の計算において亡くなった人が住んでいた土地や事業をしていた土地の評価額を最大で80%も減額できるという相続税対策の最重要特例です。

• 特定居住用宅地等: 亡くなった人の自宅の敷地。330㎡を上限に評価額を80%減額できます。配偶者や同居親族が相続するなどの要件があります。
• 特定事業用宅地等: 亡くなった人が事業を営んでいた土地。400㎡を上限に評価額を80%減額できます。
• 貸付事業用宅地等: 亡くなった人がアパート経営などをしていた土地。200㎡を上限に評価額を50%減額できます。

この特例を適用できるかどうかで相続税額がゼロになるか数千万円になるかというほどの大きな差が生まれます。

不動産を取得したときの控除

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）

住宅ローンを利用してマイホームを購入したりリフォームしたりした場合年末のローン残高の一定割合（原則0.7%）を所得税から直接控除できる制度です。

• 主な適用要件:
  • 床面積が50㎡以上であること。
  • 合計所得金額が2,000万円以下であること。
  • 借入金の返済期間が10年以上であること。

控除期間は新築住宅で13年間中古住宅で10年間です。所得税から控除しきれない場合は翌年の住民税からも一部控除されます。サラリーマンにとって最大の節税策の一つと言われています。

不動産の税務に強い税理士の具体例

以下では、インターネットを通じて不動産に強い税理士について、具体的にどのような方々がいらっしゃるのかを記載します。

マルイシ税理士法人様

まずはマルイシ税理士法人様です。不動産と相続を専門に扱われていて、不動産に特化されてサービスを提供されている特徴のある事務所様になります。確定申告のみならず相続に関する節税のアドバイスなど多岐にわたってサービスを展開されているようです。

税理士法人根本税理士事務所様

次に、税理士法人根本税理士事務所様です。こちらは新小岩、市川に拠点を構えられている事務所様になります。事務所様として、申告のみならず法人化の検討や相続対策など不動産に関する課題を総合的に対応されております。

宮嶋公認会計士・税理士事務所

次に、当事務所になりますが、宮嶋公認会計士・税理士事務所です。(https://tax-miyajima.com/)。当事務所も、確定申告や記帳代行などの税務サービスのみでなく、外資系経営コンサルティング会社やCFO経験を活かした、経営コンサルティングサービスおよびDX・デジタルに非常に強みを持っている特徴的な事務所になります。

まとめ

不動産税務の世界はその複雑さと金額の大きさから多くの人にとって難解で近寄りがたいものに感じられるかもしれません。しかしその本質を理解し適切な知識を身につけることでそれはあなたの資産を脅かすリスクから資産を守り育てるための強力なツールへと変わります。

本記事では不動産税務の根幹をなす特徴から始まり取得保有賃貸売却承継という不動産の一生にわたって関わる税金の種類そして節税の鍵となる確定申告や各種控除制度について解説してきました。

不動産税務のポイントは第一に「計画性」です。売却や相続といった事態が起きてから慌てて対策するのでは手遅れになることがほとんどです。早い段階から将来を見据え計画的に準備を進めることが成功の鍵です。

第二に「専門家の活用」です。不動産税務の特例制度はあまりに複雑で素人判断は極めて危険です。その分野に精通した信頼できる税理士をパートナーとして見つけ活用すること。それがあなたの資産を守るための最も確実な方法です。

税理士に支払う報酬は単なるコストではありません。それはあなたの資産を最大化し未来の安心を手に入れるための必要不可欠な投資です。この記事が不動産という大切な資産とより良く付き合っていくための一助となりあなたの豊かな未来を築くための礎となることを心から願っています。

税理士をお探しの方は、宮嶋公認会計士・税理士事務所へお問合せください(初回無料相談)

この記事の作成者

宮嶋 直 　公認会計士/税理士
京都大学理学部卒業後、大手会計事務所であるあずさ監査法人（KPMGジャパン）に入所。その後、外資系経営コンサルティング会社であるアクセンチュア、大手デジタルマーケティング会社であるオプトの経営企画管掌執行役員兼CFOを経験し、現在に至る。